Кошторис ОСББ на 2027 рік: як скласти, затвердити й не завалити збори

Це третій матеріал нашого циклу про облік ОСББ. У повному гайді з бухгалтерії ОСББ ми розібрали систему обліку загалом, в інструкції до Звіту про використання доходів — головну податкову форму. Тут — документ, з якого починається і рік, і будь-яка витрата об'єднання. Пишемо з позиції фірми, яка веде бухгалтерію понад 25 ОСББ і щоосені складає кошториси разом із правліннями.

Чому кошторис — не формальність, а єдина підстава витрачати гроші

Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (№ 2866-III) згадує кошторис чотири рази — і щоразу в ключових місцях. Разом вони утворюють замкнену конструкцію:

• Статут має визначати «порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів об'єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати спільних витрат» (ч. 1 ст. 7).
• Правління відповідає за «підготовку кошторису, балансу об'єднання та річного звіту» — це його пряма компетенція за ст. 10.
• Загальні збори затверджують кошторис: «затвердження кошторису, балансу об'єднання та річного звіту» віднесено до їх виключної компетенції (ч. 9 ст. 10). Делегувати це правлінню чи зборам представників не можна.
• Правління розпоряджається коштами «відповідно до затвердженого загальними зборами об'єднання кошторису» (ст. 10). Формулювання категоричне: інших підстав витрачати кошти ОСББ закон не дає.
• Об'єднання зобов'язане «звітувати загальним зборам про виконання кошторису об'єднання за рік» (ст. 18).

Практичний висновок неприємний для багатьох правлінь: якщо кошторису на рік немає, кожен платіж — це розпорядження коштами поза межами повноважень. Договір від цього не стає недійсним, але у голови правління зникає захист і перед співвласниками, і перед ревізійною комісією. А коли ситуація доходить до суду чи зміни правління, першим документом, який просять показати, буде саме кошторис.

Коли складати кошторис на 2027 рік: робочий графік

Конкретної дати закон не встановлює. Єдина жорстка норма — загальні збори скликаються не рідше одного разу на рік (ч. 4 ст. 10). Усе інше — питання здорового глузду й процедурних строків, які легко недооцінити. Ось графік, за яким ми працюємо з клієнтськими ОСББ:

Чому «затвердимо десь у лютому» — погана ідея

Січень без кошторису — це місяць, у якому правління платить підрядникам без законної підстави, а бухгалтер нараховує внески за торішнім розміром. Якщо потім збори затвердять вищий внесок «заднім числом» із 1 січня, ви отримаєте донарахування співвласникам за минулий період — і цілком обґрунтовані заперечення тих, хто вже сплатив. Зворотної сили рішення зборів, за загальним правилом, не мають, тож безконфліктний варіант один: новий кошторис і новий внесок діють із дати, визначеної рішенням, і ця дата не в минулому.

Скільки голосів потрібно: головна пастка після 2023 року

Це питання, на якому найчастіше «сипляться» збори, — і водночас те, де більшість порад в інтернеті застаріли. Чинна редакція ч. 14 ст. 10 Закону про ОСББ (у редакції Закону № 3270-IX від 14.07.2023) встановлює таке:

• За замовчуванням рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники, які разом мають більше половини загальної кількості голосів усіх співвласників.
• Статут може встановити іншу кількість голосів для окремих питань.
• Але є межі. Заборонено встановлювати у статуті планку нижче 50 відсотків і вище 75 відсотків голосів усіх співвласників — а для затвердження кошторису, встановлення та зміни розмірів внесків і платежів, обрання органів управління та зміни форми управління — вище 67 відсотків.

Другий підводний камінь у цій самій нормі — слова «усіх співвласників». Рахунок іде не від присутніх. Якщо у будинку 7 200 м² житлової та нежитлової площі, то «більше половини» — це понад 3 600 м² голосів «за», навіть якщо на збори прийшли власники 4 000 м². Явка, достатня для «кворуму» у звичному розумінні, сама по собі нічого не вирішує.

Як рахуються голоси

Кожен співвласник має кількість голосів, пропорційну до частки належної йому площі квартири або нежитлового приміщення в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень будинку (ч. 14 ст. 6). Виняток один: якщо одній особі належить більш як 50 відсотків загальної площі, кожен співвласник має один голос незалежно від площі (ч. 15 ст. 6) — норма проти забудовників і власників великих нежитлових блоків. Статутом можна передбачити інший порядок визначення кількості голосів — це прямо дозволено ст. 10.

Кошторис і внески — два різні питання порядку денного

До виключної компетенції зборів закон окремо відносить «затвердження кошторису, балансу об'єднання та річного звіту» і окремо — «визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників» (ч. 9 ст. 10). Це два різні рішення. Затвердити кошторис і вважати, що внесок «порахується сам», не можна: бухгалтер не має підстави нараховувати новий розмір, а стягнути заборгованість у суді за невстановленим внеском неможливо. У порядку денному мають бути обидва питання, у протоколі — два окремі результати голосування.

Процедура зборів: повідомлення, голосування, письмове опитування

Загальні збори скликаються та проводяться в порядку, передбаченому Законом для установчих зборів, з урахуванням положень ст. 10 (ч. 3 ст. 10). Тобто процедурні норми ст. 6 застосовуються і до звичайних щорічних зборів:

• Повідомлення — не пізніше ніж за 10 календарних днів до дня зборів: під власноручний підпис або рекомендованим листом на адресу квартири (нежитлового приміщення). Якщо співвласник не пізніше ніж за 15 днів подав письмову заяву — повідомлення надсилається на вказану ним іншу адресу, email чи інші засоби електронних комунікацій.
• Зміст повідомлення: ініціатор зборів; дата, час і місце; порядок денний; наявність або відсутність технічної можливості взяти участь дистанційно у режимі відеоконференції. До повідомлення можуть додаватися матеріали — саме сюди кладіть проєкт кошторису.
• Голосування — поіменне, через листки опитування; підпис власноручний або кваліфікований електронний. Ті, хто бере участь дистанційно, голосують листками опитування.
• Не набрали голосів — проводиться письмове опитування серед співвласників, які не голосували на зборах (ч. 16 ст. 10). За відсилкою до порядку установчих зборів опитування триває не більше 45 календарних днів; якщо за цей час потрібної кількості голосів «за» не набрано — рішення вважається неприйнятим.
• Повідомити про результат — протягом 15 календарних днів з дня зборів або завершення строку письмового опитування.

Саме 45 днів на опитування — причина, чому грудневі збори майже завжди означають кошторис, затверджений у лютому. Порахуйте: збори 20 грудня, опитування до початку лютого, повідомлення про результат — до середини лютого. Півтора місяці року ОСББ працює без кошторису.

Структура кошторису: з чого він складається

Єдиної затвердженої форми кошторису ОСББ не існує — закон віддає це статуту. На практиці робоча структура виглядає так, і саме в такому вигляді її найлегше і захищати на зборах, і зіставляти з річним звітом про виконання:

Дохідна частина простіша: внески та обов'язкові платежі співвласників (основне джерело), цільові надходження й гранти, пасивні доходи на кшталт відсотків банку, доходи від оренди спільного майна. Якщо ОСББ отримує грант — наприклад, за програмою «ВідновиДІМ» — його зазвичай ведуть окремим кошторисом проєкту, а не розмазують по загальних статтях: донор вимагає власну звітність, і змішування ускладнює обидві.

Що не треба заганяти в кошторис

Роздутий кошторис провалюється на зборах не гірше за заниження. Три категорії, які ми регулярно прибираємо з проєктів:

• Комунальні послуги за прямими договорами. Якщо співвласники уклали прямі договори на опалення, газ, воду чи електроенергію у квартирах, а ОСББ не є виконавцем послуги, ці суми не є ні доходом, ні витратою об'єднання. У кошторис потрапляє лише ресурс на спільні потреби: освітлення сходів, ліфти, насоси, теплові пункти. Різниця принципова — бо саме через неї кошторис на 7 мільйонів перетворюється на кошторис на 2 мільйони і зрозумілий співвласникам тариф.
• Разові торішні покупки. Купили насос, замінили ділянку трубопроводу, замовили проєкт — це були витрати минулого року. Механічне перенесення факту в план завищує кошторис і викликає найнезручніші питання на зборах. Основні засоби та разові проєкти закладайте свідомо й окремим рядком, а не тому, що «торік так було».
• Резерв неплатежів «про всяк випадок». Заборгованість — це проблема стягнення, а не планування. Закладати в тариф 10 відсотків на те, що частина співвласників не заплатить, означає перекласти чужий борг на тих, хто платить вчасно, — і отримати на зборах цілком справедливий конфлікт.

Як рахувати базу: методика, яка витримує питання на зборах

Найслабше місце типового кошторису — відповідь на питання «а звідки ця цифра?». Методика, яку ми застосовуємо, дає відповідь за кожною статтею й тримає перевірку ревізійної комісії.

Крок 1. Беріть останні 12 місяців, а не календарний рік

Кошторис складають восени, коли поточний рік ще не закритий. Брати «факт за 2026 рік» ніде — він з'явиться в січні. Тому база — ковзні 12 місяців: вересень 2025 — серпень 2026, зведені з банківських виписок. Це повний річний цикл із зимовим і літнім сезонами, доступний уже у вересні.

Крок 2. Три джерела цифри — залежно від типу статті

• Є чинний договір — беремо поточну місячну ціну × 12. Факт минулих місяців тут гірший за договір: він містить стару ціну.
• Договору немає, платежі нерегулярні — беремо фактичну суму за 12 місяців із виписок.
• Норматив або тариф (електроенергія, вивезення відходів) — минулорічний обсяг × актуальний тариф.

Крок 3. Індексація

Закладайте зростання цін — інакше в липні доведеться скликати позачергові збори. Орієнтир на 2027 рік — близько 10 відсотків: саме таке підвищення основних соціальних стандартів закладено у проєкт Держбюджету. Індексацію застосовуйте до статей із підрядниками й матеріалами, але не до тих, де ви вже знаєте точну договірну ціну на наступний рік.

Крок 4. Розподіліть спільні статті між об'єктами

Якщо в ОСББ є паркінг або окремий комерційний блок, спільні статті треба розподілити — інакше власники квартир дотують власників машиномісць. Робочі бази розподілу: електроенергія — за показниками окремих лічильників (наприклад, 78/22 на користь будинку), прибирання й дворова територія — за площею або фактичним навантаженням, зарплата двірника — за ставками (скажімо, 1,5 ставки = 1,0 будинок + 0,5 паркінг). Обрану базу зафіксуйте письмово в поясненні до кошторису: саме про неї питають на зборах.

Зарплата і ЄСВ у кошторисі-2027: найбільша зміна року

Стаття «оплата праці» зазвичай займає від чверті до половини розділу «управління», і саме вона у 2027 році зросте найпомітніше. Проєкт Державного бюджету на 2027 рік, зареєстрований Кабміном у Верховній Раді у вересні 2026 року, передбачає:

Порахуємо, що це означає для штату з трьох повних ставок (скажімо, голова правління на 0,5 ставки, двірник, прибиральниця і електрик на 0,5), усі — на рівні мінімальної зарплати:

• фонд оплати праці: 3,0 × 9 546 = 28 638 грн/міс;
• резерв відпусток ≈ 8 відсотків: 28 638 × 1,08 = 30 929 грн/міс;
• ЄСВ 22 відсотки: 6 804 грн/міс;
• разом: 37 733 грн/міс, або ≈ 452 800 грн/рік.

Той самий штат за ставками 2026 року коштував би приблизно 410 200 грн на рік. Різниця — понад 42 000 грн, які треба закласти в кошторис заздалегідь, інакше вони з'їдять ремонтний фонд.

Штатний розпис оформлюйте окремим додатком до кошторису й затверджуйте тим самим рішенням. Тоді в кошторисі стоїть одна сума за статтею, а деталізація за посадами лежить у додатку — і вам не доведеться скликати збори щоразу, коли змінюється розподіл обов'язків між двома прибиральницями. Пам'ятайте також, що розмір матеріального заохочення голови та членів правління визначають самі збори (ч. 9 ст. 10) — це ще одне окреме питання порядку денного, а не рядок, який правління вписує собі саме.

Від кошторису до внеску: наскрізний приклад

Візьмемо умовне ОСББ: дев'ятиповерховий будинок, 120 квартир, загальна площа квартир і нежитлових приміщень — 7 200 м². Опалення й вода — за прямими договорами співвласників, тож у кошторис не входять.

Формула проста: річна сума кошторису ÷ загальна площа ÷ 12 = внесок у грн/м² за місяць. Тут: 2 116 800 ÷ 7 200 ÷ 12 = 24,50 грн/м². Для квартири 60 м² це 1 470 грн на місяць, для 45 м² — 1 102,50 грн.

На зборах показуйте саме цей ланцюжок, а не готову цифру тарифу. Співвласник, який бачить, що 3,38 грн/м² — це ремонтний фонд, а 8,58 грн/м² — управління разом із бухгалтерією, сперечається з конкретною статтею. Співвласник, якому назвали «24,50 і все», сперечається з правлінням.

Кошторис і неприбутковий статус: де зв'язок із податковою

ОСББ перебуває у Реєстрі неприбуткових установ та організацій, а умови перебування визначає п. 133.4 ПКУ. Порушенням, яке веде до виключення з Реєстру, є розподіл доходів між співвласниками або використання коштів поза статутною метою. І тут кошторис виконує роль, про яку правління зазвичай не думає: це ваш основний доказ цільового характеру витрат.

Звідси два практичні наслідки. Перший: стаття «інші витрати» на 20–30 відсотків бюджету небезпечніша за перевищення конкретного рядка вдвічі — вона просто не показує, на що пішли кошти. Деталізуйте. Другий: витрати, яких у кошторисі немає взагалі, доведеться пояснювати двічі — спершу ревізійній комісії, потім, за поганого сценарію, податковій.

Наприкінці року кошторис замикається на звітність: статті кошторису стають рядками Звіту про використання доходів неприбуткової організації, внески співвласників лягають у рядок 1.7, а витрати на утримання — у рядок 2.3. Чим ближча структура кошторису до логіки звіту, тим менше ручної роботи в лютому й тим менше розбіжностей, які треба пояснювати. А обов'язок «звітувати загальним зборам про виконання кошторису за рік» (ст. 18) закриває цикл: той самий документ, з якого рік почався, ним же й завершується.

Сім помилок, через які збори провалюються

1. Відсоток голосів узяли «з інтернету», а не зі статуту. Рішення прийняли 55 відсотками там, де статут вимагає 67 — і воно вразливе до оскарження.
2. Рахували голоси від присутніх, а не від усіх співвласників. Найчастіша причина скасування рішень у суді.
3. Внески не винесли окремим питанням. Кошторис затверджено, а підстави нараховувати новий внесок немає.
4. Повідомили менш ніж за 10 календарних днів або не зберегли підтвердження вручення. Процедурна підстава скасувати рішення повністю.
5. Проєкт кошторису не додали до повідомлення. Співвласники вперше бачать цифри на зборах — і голосують «проти» просто тому, що не встигли розібратися.
6. Зарплату заклали за старою мінімалкою. У січні фонд оплати праці не сходиться, і позачергові збори неминучі.
7. Збори призначили на кінець грудня. Часу на письмове опитування не залишилось — рік починається без кошторису.

Чек-лист правління перед зборами

1. Зі статуту виписано точний відсоток голосів, потрібний для затвердження кошторису і для зміни внесків.
2. Порядок денний містить окремо кошторис і окремо розмір внесків; за потреби — заохочення голови та членів правління.
3. Повідомлення надіслано не пізніше ніж за 10 календарних днів, підтвердження вручення збережені.
4. До повідомлення додано проєкт кошторису і штатний розпис.
5. У повідомленні вказано, чи є технічна можливість участі дистанційно.
6. Підготовлено реєстр співвласників із площами — без нього голоси не порахувати.
7. Заготовлено листки опитування для поіменного голосування.
8. Кожна стаття кошторису має обґрунтування: договір, розрахунок або фактична сума з виписок.
9. Зарплата порахована за мінімалкою 2027 року, у проєкт рішення внесено застереження про перерахунок.
10. Визначено дату, з якої діє новий внесок, — і ця дата не в минулому.

Поширені запитання